Por Gilberto Correia Gomes

• Enquadramento

O Executivo aprovou no passado dia 25 de setembro de 2025 um conjunto de medidas na área da habitação para responder à crise habitacional que tem pairado sobre Portugal (e na generalidade dos países da União Europeia), integrando iniciativas alinhadas com o Plano de Recuperação e Resiliência (PRR). O objetivo destas medidas prende-se com o aumento da oferta de habitação a preços acessíveis, combatendo o crescimento exponencial que se tem registado nas rendas no decorrer dos últimos meses, assim como facilitar a aquisição de casa própria. 

Entre as medidas apresentadas, observam-se incentivos fiscais, alterações do IMT para compradores não residentes, isenção do Adicional do Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) para determinados imóveis, entre outras.

Embora promissoras, estas iniciativas carecem de uma análise mais pormenorizada através da qual é possível perceber que, no final das contas, tais medidas podem não contribuir para os objetivos tão desejados.

Paralelamente a estas medidas, o Governo enfrenta o desafio de coordenar um conjunto diversificado de políticas públicas, que envolvem a harmonização entre os incentivos fiscais, a gestão de fundos estruturas europeus e o diálogo constante com os setores privados. Isto que dizer que a efetividade e os resultado destas políticas, naturalmente, dependerão da sua execução prudente e do acompanhamento regular dos resultados, de modo a garantir as mesmas se traduzam em melhorias reais para o mercado habitacional – o que, salvo o devido respeito, estas medidas não parecem lograr.

De todo o modo, estas medidas carecem ainda de aprovação por parte da Assembleia da República para que possam vigorar – o que quer dizer que as mesmas terão de passar por aquilo que se espera que seja um crivo de bom senso.

Neste sentido, passaremos a explanar as seguintes considerações sobre algumas das que consideramos ser as principais medidas deste novo pacote para a habitação.

• A redução da taxa de IRS para senhorios

Uma das novas e mais mediáticas medidas para a habitação apresentadas pelo Executivo prende-se com o conceito de renda moderada cujos valores oscilariam entre os 400,00€ e os 2.300,00€. Conforme explica o Ministro das Infraestruturas e Habitação para o ECO “[…] é um valor que resolve o problema a 90% do país e resolve grande parte das áreas de maior pressão, a área metropolitana de Lisboa, área metropolitana do Porto e alguns municípios do Algarve, e que resolve esse problema de pressão imediata de preços, E se arrendar o imóvel abaixo do limiar dos 2.300 euros, a minha taxa de IRS passa de 25% para 10%. Portanto, é um incentivo muito forte, mas não fica por aí”. Ou seja, numa lógica de beneficiar fiscalmente os proprietários de imóveis, estes vão ter uma redução da taxa de IRS de 25% para 10% quando coloquem os seus imóveis a arrendar até ao valor de 2.300,00€.

Ora, uma análise mais cuidada desta proposta permite aferir que existem diversas fragilidades. Primeiramente, não só uma renda deste montante não espelha fielmente aquilo que é a realidade portuguesa como, em última análise, subverterá o seu verdadeiro propósito. Isto porque, o valor máximo da renda é de tal forma alto que, no fundo, os proprietários sabem que podem aumentar exponencialmente o valor pelo qual estão a arrendar os seus imóveis, porque, ainda assim, vão beneficiar da redução da taxa de IRS. No fundo, este é apenas um auxílio a que os preços das rendas aumentem.

Neste sentido, se o objetivo é o aumento da oferta de habitação a preços acessíveis, esta redução da taxa de IRS dever-se-ia verificar sob valores de rendas mais baixos – ainda que se aceitassem oscilações em função do município em causa.

Segundamente, o Governo já teve oportunidade de antecipar que o conceito de renda moderada, até aos 2.300,00€, não vai ter limites territoriais. Ou seja, o Governo em prol da alegada “transparência” desconsidera por completo as discrepâncias nos valores das rendas que se verificam entre o litoral e o interior do país – em função da respetiva procura. De acordo com os últimos dados publicados pelo INE, em 2024, 42 municípios apresentaram rendas acima do valor nacional (7,97 €/m2). Enquanto Lisboa apresentou o valor mais elevado (15,93 €/m2), a Região de Aveiro de Aveiro e Torres Vedras apresentaram valores médios de rendas correspondentes a 8,09 €/m2.

Tenhamos em consideração que agir de acordo com o princípio da transparência – tal como o Primeiro Ministro afirma – implicaria que a determinação do valor da renda moderada fosse determinada em função das discrepâncias regionais atendendo às disparidades económico-sociais existentes nos diversos municípios.

Assim, somos de entender que esta medida apenas contribuirá para o aumento da especulação imobiliária e para o inflacionamento dos preços no mercado de arrendamento.

• O agravamento do IMT para compradores não residentes: a diminuição da procura

O agravamento do Imposto sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis foi mais uma das medidas  que integram, de acordo com o Primeiro Ministro, a “política de choque” para o setor da habitação.

Ora, para aferir da viabilidade desta medida, assim como os seus eventuais impactos na política habitacional portuguesa cumpre ter presente que, de acordo com o INE, no segundo trimestre de 2025, os cidadãos não residentes compraram 2.107 imóveis que, no fundo, corresponde a 4,9% do total de imóveis vendidos em Portugal. Existe uma discrepância enorme entre as habitações adquiridas entre residentes ou emigrantes e não residentes.

Facilmente se compreende que uma medida nestes termos tem como objetivo aliviar a pressão no mercado de habitação provocada pela aquisição de imóveis por não residentes que contribuem para a subida de preços e ao aumento da dificuldade de acesso para a população residente e emigrantes – além de assegurar um aumento da receita fiscal. 

Apesar de ainda não ser possível aceder à redação completa da medida, cumpre-nos alterar para dois principais aspetos. Em primeiro lugar, conforme tivemos oportunidade de referir anteriormente, apesar de os dados indicarem que a aquisição de imóveis por não residentes representarem uma parte substancialmente inferior em comparação com as compras realizadas por nacionais, ainda assim, aqueles tendem a adquirir imóveis com valores médios superiores. Neste sentido, uma medidas deste género, apesar de assegura um aumento da receita fiscal e a diminuição da especulação imobiliária, dependendo da forma como seja aplicada, poderá prejudicar o investimento estrangeiro. Em segundo lugar, é potencialmente ilegal à luz do direito da União Europeia, essencialmente, por poder consubstanciar um entrave àquele que é o princípio da livre circulação capitais e o princípio da não discriminação pela nacionalidade. Mais, relembremo-nos que outrora houve uma discriminação neste sentido, no que diz respeito à tributação das mais-valias em sede de IRS, os residentes beneficiam de uma redução de 50% (apenas metade do ganho era considerada para efeitos fiscais e englobada) enquanto os não residentes eram tributados sobre a totalidade da mais-valia a uma taxa autónoma de 28%, sem a possibilidade de englobamento.

A entender-se existir um tratamento discriminatório pela violação do direito da União Europeia, deixar-se-á de aplicar um agravamento do IMT para não residentes.

• A isenção do Adicional ao Imposto Municipal sobre imóveis

O Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) foi criado para substituir o Imposto de Selo que tributava imóveis de elevado valor, sendo que as suas taxas variam em função do Valor Patrimonial Tributável do imóvel, e consoante se trate de um particular ou de uma empresa.

A proposta em causa é a de isentar do pagamento do AIMI se o imóvel for colocado para arrendamento com uma renda até 2.300,00€ – as referidas “rendas moderadas”.

Esta medida poderá consubstanciar um incentivo ao arrendamento, na medida que pode estimular que os proprietários de imóveis de elevado valor disponibilizem-nos para arrendamento, incentivando a política habitacional acessível, uma vez que vinculam a isenção à condição de arrendamento e ao limite no valor da renda.

A grande fragilidade desta medida prende-se com a própria dinâmica do AIMI. Isto porque, o AIMI apenas incide sobre imóveis de elevado valor – mais precisamente, 600.000,00€. Ou seja, pese embora no regime atualmente em vigor, os imóveis com um Valor Patrimonial Tributário a 600,00,00€ estejam sujeitos a tributação em sede de AIMI, a proposta destina-se a que imóveis com rendas até aos 2.300,00€, mesmo que o Valor Patrimonial Tributário exceda os 600,000,00€, estarão isentas. Assim, a grande dificuldade em aplicar esta medida prende-se com o facto de, possivelmente, esta isenção não compreender um incentivo suficientemente atrativo para que os proprietários de imóveis com estes valores coloquem-nos no mercado de arrendamento.

• Outros apoios e medidas

Algumas outras medidas apresentadas pelo Executivo passam pela redução da taxa de IVA para 6% na construção de habitações para venda até 648.000,00€ ou, no caso de arrendamento, para rendas até 2.300,00€, até 2029; o aumento das deduções em sede de IRS com rendas de habitação, no valor de 900,00€ em 2026 e no valor de 1.000,00€ em 2027; o apoio em alojamento temporário a trabalhadores do setor da construção; e o desenvolvimento de trabalhos em curso com o setor bancário para flexibilizar o acesso ao crédito à habitação e ao financiamento para construção.

• Conclusão

O pacote de medidas aprovado pelo Governo representa inevitavelmente um esforço e compromisso para dar resposta aos problemas habitacionais. No entanto, cumpre referir que sem um ajuste rigoroso dos critérios para a definição de rendas moderadas, assim como todas as considerações realizadas até aqui, consideramos que as propostas poderão amplificar os problemas estruturais como a especulação e o aumento dos preços.

A tendência inflacionária das rendas e a crescente dificuldade de acesso à habitação, sobretudo entre os jovens, são apenas algumas das consequências mais visíveis que resultaram dos desequilíbrios dos últimos anos. Estas medidas, ainda que, a montante, possam parecer promissoras, a jusante revelam-se afinal frágeis e insuficientes.